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Les principaux dispositifs de défiscalisation en immobilier

En tant que futur professionnel de l’immobilier, vous allez être amené à conseiller vos clients dans leur acquisition, notamment en leur présentant les solutions existantes en matière de réduction d’impôt. C’est pourquoi il est nécessaire de maîtriser les lois en vigueur, l’IMSI vous propose à ce titre de découvrir les principaux dispositifs de défiscalisation qu’il vous faut connaître.

Le dispositif de défiscalisation Pinel

La loi Pinel, qui fait suite au dispositif Duflot, est un dispositif de défiscalisation qui concerne les biens neufs ou réhabilités destinés à être loués. Pour en bénéficier, un propriétaire doit mettre son bien en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison, et ce, pour une durée de 6 ans minimum (reconductible jusqu’à 12 ans). Il existe cependant plusieurs contraintes, notamment d’emplacement géographique (tout le territoire n’est pas concerné). Le propriétaire est également tenu de proposer une location non-meublée et est aussi soumis à des plafonds de ressources concernant son locataire. De plus, les loyers sont plafonnés en fonction de la zone où se trouve le bien. Dans ces conditions, le propriétaire peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du montant de son achat, selon la durée de location, mais dans la limite de 300 000 € au total.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) concerne les biens neufs mis en location en meublé. À la condition que les revenus perçus de la location ne dépassent pas 23 000 €/an et 50 % des revenus globaux du propriétaire, ce dernier peut alors défiscaliser ses revenus locatifs, partiellement ou en totalité. Si le bien est dans une résidence de services (résidence étudiante, de tourisme…) et qu’il est loué pour une durée de 20 ans, il est alors également possible de récupérer la TVA, représentant 20 % du prix d’achat hors taxe.

À noter qu’il existe également le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qui peut être accordé si les recettes des loyers ne dépassent pas 23 000 €/an ni l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Cas échéant, le statut LMNP serait appliqué. Si toutefois les conditions sont réunies, le loueur en meublé professionnel pourra déduire la globalité des frais du montant réel ainsi que les droits de mutation. Il pourra également déduire 2 à 3 % du montant du bien chaque année lors d’un amortissement.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard concerne les biens neufs d’une résidence de services, mis à la location en meublé. Une durée de location de 9 ans au minimum est à respecter afin de pouvoir récupérer la TVA et bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % du prix d’achat du logement hors-taxe, avec un plafond de 300 000 euros. De plus, le dispositif offre une haute sécurité en ce qui concerne les loyers. Un contrat est en effet signé avec un gestionnaire qui s’occupe de verser les loyers, que le logement soit occupé par un locataire ou non.

La loi Denormandie

Mise en place le 1er janvier 2019, la loi Denormandie s’applique aux biens anciens réhabilités et destinés à la location. Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit se trouver dans une zone éligible, et doit avoir été l’objet de travaux de rénovation s’élevant à au moins 25 % du prix de revient. Comme pour la loi Pinel, il existe des plafonds de ressources pour les locataires. Avec la loi Denormandie, le propriétaire peut jouir d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien, avec un plafond fixé à 300 000 euros.

Le dispositif Malraux

La loi Malraux permet de défiscaliser ses revenus à l’occasion de la restauration d’un immeuble ancien. Ce dernier doit être situé dans un secteur très précis, dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou encore dans un secteur sauvegardé. Les biens doivent ensuite être proposés à la location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, pour une durée minimale de 9 ans. La réduction fiscale peut alors être de 22 ou de 30 % selon le secteur. Le dispositif concerne les investisseurs fortement imposés, avec un taux moyen d’imposition (TMI) supérieur à 30 %.

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