Les dossiers de l'IMSI, école d'immobilier : Nec + immo
Les dossiers de l'IMSI

Nec + Immo

Parmi les réalisations des étudiants de l’IMSI figure la rédaction d’un mémoire professionnel.
Accompagnés d’un conseiller de recherche qui leur apporte son expérience, les étudiants choisissent un sujet lié à l’évolution des services immobiliers, rassemblent de nombreuses informations nouvelles et pertinentes, avant de formuler des propositions ou des recommandations. L’ensemble des mémoires constitue, chaque année, un important travail d’observation des pratiques professionnelles actuelles, préfigurant les évolutions à venir. En voici quelques uns.

La place de l’énergie solaire dans la construction de bâtiments collectifs, réalisé en 2012 par Auréline Antony avec le concours de Carole Barilland, directrice des programmes chez INFINIM

Le constat

La prochaine Règlementation Thermique 2020, prévoit des bâtiments passifs (dont la consommation est inférieure à 10kWh/m2/an). Les promoteurs cherchent donc des solutions durables, qui permettent d’une part de satisfaire à ces futures exigences, et d’autre part d’assurer à leurs clients une certaine rentabilité, c’est-à-dire assurer à ses clients que le supplément financier lié à l’utilisation de ces nouvelles solutions durable est justifié et amortissable financièrement.

Dans ce but, l’énergie solaire est une solution qui semble à envisager. Le mémoire étudie les avantages et inconvénients de l’utilisation de méthodes de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire par le biais de panneaux solaires.

Quatre solutions sont comparées : utilisation du gaz naturel uniquement, du chauffage solaire avec appoint par gaz, de l’eau chaude sanitaire solaire avec appoint par gaz, et enfin du système solaire complet.

Les propositions

Quelque soit le scenario, les dispositifs au gaz naturel se révèlent extrêmement rentables avec des temps de retour proche de 1 an dans le cas le plus favorable, et un taux de rentabilité interne proche de 35% ! Les solutions solaires se portent malheureusement plutôt mal, avec des temps de retour proches des 6 ans, et des taux de rentabilité interne qui ne dépassent pas les 7%. Y compris dans le tarif du renouvellement du matériel, la solution gaz naturel s’est avérée plus intéressante encore que l’état pressenti en tout électrique.

Les énergies solaires ne sont donc pas rentables, à ce jour, pour les entreprises de promotion immobilière, et leur installation sur des opérations, même si elles permettaient de gagner des points dans les études thermiques, ne permettent pas de justifier de la plus-value qui en découle.

Economiquement, et jusqu’en 2021 (date d’application de la RT 2020), il s’avère donc plus judicieux de continuer à produire des bâtiments avec chaudières collectives alimentées au gaz naturel, en mettant en place des matériaux peu couteux mais efficaces comme des isolants thermiques renforcés, des systèmes d’isolation par l’extérieur ou encore intégrés, des rupteurs de ponts thermiques et autres chapes à isolation renforcée.

Il faudra cependant, dans les années à venir, que des solutions nouvelles voient le jour, solaires avec des rendements supérieurs ou des tarifs inferieurs, ou de toute autre énergie renouvelable comme l’éolien ou encore le géothermique.

« Comment améliorer les conditions de travail du personnel de proximité en milieu HLM ? », réalisé en 2012 par Tiffany Cravic ave le concours de Philippe Schnepf, enseignant à l’IMSI

Le constat

La pénibilité au travail des gardiens d’immeuble est un problème fréquent auquel sont confrontées les sociétés HLM. Les gardiens ont en effet de nombreuses tâches à accomplir et certaines nécessitent un effort physique non négligeable, particulièrement le ménage des parties communes et le traitement des déchets. Cette dernière activité, génère, à elle seule, la plupart des arrêts de travail des gardiens d’immeuble.
La pénibilité au travail a un double impact : un coût économique (l’embauche d’un remplaçant) mais aussi un coût sur la santé qui touche l’individu dans sa vie professionnelle mais également dans sa vie personnelle et qui peut avoir des effets irréversibles.

Les propositions

L’étude a porté sur les possibilités d’amélioration des tâches liées à l’élimination des déchets. Trois solutions ont été testées :

  • la mise en place de bornes enterrées : responsabilisation du locataire envers la démarche de tri sélectif, le travail du gardien se limite alors à l’entretien des bornes et de la plateforme d’implantation, mais a un coût d’implantation élevé.
  • le réaménagement des halls d’immeuble : création de sas dans les halls d’immeuble avec trappes de tri sélectif au lieu de la réception des déchets dans les caves. C’est une incitation au tri sélectif mais la pénibilité de devoir sortir les containers demeure, même si elle est moindre par rapport à une sortie de cave. Par ailleurs, cela peut poser des problèmes d’hygiène et d’odeurs dans le hall de l’immeuble.
  • la motorisation des containers. Il existe différents dispositifs répondant à des besoins et contraintes divers selon les sites, respectant les natures et largeurs des accès. Le tractage ou le poussage se fait sans effort, seul le guidage est à assurer. Mais cela peut nécessiter de nombreuses manipulations s’il y a beaucoup de containers.

Dans le cas de l’étude, cette dernière solution s’est avérée la plus intéressante car elle permet une adaptation facile sur un site déjà existant ainsi qu’un faible coût d’investissement pour le bailleur.

Vieillissement de la population, impact sur le logement en France, réalisé en 2012 par Sandy de Almeida, avec le concours de Caroline Legros, enseignante à l’IMSI

Le constat

La France, tout comme bon nombre de pays développés, fait actuellement face au vieillissement accru de sa population. Donnée INSEE : à l’horizon 2060, un tiers de la population sera âgé de 60 ans ou plus. L’immobilier figurera parmi les secteurs qui seront affectés par les bouleversements à venir.

Le vieillissement de la population va influencer la demande de logement et faire naître des exigences et des besoins nouveaux. L’allongement de la durée de vie devient un enjeu capital et avec lui la multiplication des besoins liés à la dépendance et à la perte progressive d’autonomie. Au cours des vingt prochaines années, le défi majeur des professionnels (promoteurs, architectes, urbanistes,. .. ) sera d’adapter l’habitat aux évolutions démographiques.

Elargir la palette de choix en matière d’habitat sera certainement le grand pari à relever pour tous les acteurs de l’immobilier. Les séniors, opérant déjà très activement sur le marché du logement et majoritairement propriétaires, sont amenés à devenir de plus en plus influents. Leurs demandes, nettement plus ciblées qu’aujourd’hui, avec entre autres des aménagements de logements, des résidences spécialisées et des services à domicile, nécessiteront des réponses appropriées tant de la part du public que du privé.

Les propositions

Offre de logements :

  • Maintien à domicile et adaptation de l’habitat : la grande majorité des personnes âgées valides souhaite vieillir à domicile. Il convient donc d’adapter techniquement les logements afin de gagner en confort, sécurité et autonomie.
  • Développement des résidences services exclusivement dédiées aux séniors : aujourd’hui la France fait face à un grand déficit d’offres dans ce domaine.
  • Développement des hébergements pour personnes âgées dépendantes : déficit actuel de structures dédiées.

Moyens de financement :

  • Développer les aides publiques pour l’adaptation des logements individuels utilisés en résidences principales
  • Développement des financements publics-privés pour résoudre le déficit en structures d’accueil
  • Développement de l’investissement des particuliers en résidences services (statut de LMNP ou Censi-Bouvard)

Le parcours résidentiel en organisme public HLM, réalisé en 2012 par Adrien Fontanaud avec le concours de Christine Carnevillier, enseignante à l’IMSI

Le constat

Le besoin en logements sociaux est plus important que l’offre disponible et, parallèlement, les locataires qui occupent déjà un logement social y restent de plus en plus longtemps.

Cette stagnation dans le secteur social et la rigidité de la législation concernant le contrat de location d’une habitation principale, a engendré l’émergence de situations problématiques ou anormales que les organismes HLM ne pouvaient corriger seuls.
Le 25 mars 2009, une loi initiée par Christine Boutin crée le concept de Parcours Résidentiel et donne plus de pouvoir aux bailleurs sociaux. En contrepartie, ceux-ci doivent optimiser l’occupation de leur patrimoine locatif social, et donner à leurs clients tous les moyens nécessaires pour atteindre le marché privé.

Agissant par pallier, le parcours résidentiel va tout d’abord inciter les locataires à jouer le jeu en faisant parfois des concessions sur la surface de leur logement ou le prix de leur loyer.

La seule sensibilisation ne pouvant a priori permettre l’obtention de résultats conséquents, les bailleurs sociaux vont pouvoir remettre en cause, dans certains cas, le droit au maintien dans les lieux dont bénéficient leurs occupants.

Les propositions

Une telle politique représente un coût non négligeable. Outre les campagnes de sensibilisation auprès des locataires, le parcours résidentiel implique des frais pouvant vite devenir très importants. L’aide à la mobilité et l’obligation de reproduire les aménagements faits par le locataire lors d’une mutation contrainte, risquent de grandement limiter la capacité des organismes sociaux à utiliser ce levier.

En effet, un budget mutation pouvant aller jusqu’à 2500€ par dossier risque de décourager de nombreux opérateurs, surtout lorsque l’on considère la fragilité financière de certains de ces organismes et la faiblesse des loyers qu’ils pratiquent.
Cependant, le parcours résidentiel permet de donner une image claire et structurée des services que doit offrir un organisme d’HLM afin de répondre aux imperfections du marché et tendre à les résorber.
Ce concept représente une façon intéressante de rappeler que le logement social doit rester une étape de la vie d’un ménage, un passage nécessairement temporaire avant d’intégrer le marché locatif privé ou d’accéder à la propriété.
Enfin, par les services qu’il met à disposition des locataires, le parcours résidentiel représente une échelle dont chaque barreau est une étape de la vie d’un foyer et dont le sommet constitue l’épanouissement de la personne et la réussite du système.

IMSI, école d'immobilier

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