Fiche métier IMSI, école d'immobilier

Article sur les prix de l’immobilier !

Contrairement à ce que prédisent beaucoup de spécialistes du secteur, Henry BUZY-CAZAUX, Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, ne croit pas une envolée des prix au cours des prochains mois. Tribune.

Un grand hebdomadaire économique titrait récemment : « Spécial Immobilier: dernier moment avant les hausses ». La thèse circule depuis quelques mois déjà, qui veut qu’après cinq ans de baisse des prix, plus ou moins forte selon les territoires et les villes, le prix des logements doivent remonter. Mais d’où vient cette intuition ? Est-elle fondée  ? Pourquoi cette anticipation ?

D’abord, on ne peut nier que les observateurs aiment avoir quelque chose à observer. Il est plus excitant de décrire la mer qui se démonte que le lac qui ne bouge pas. En quelque sorte, l’inverse de la définition que Baudelaire donnait de la beauté dans Les fleurs du mal: « Je hais le mouvement qui déplace les lignes. Et jamais je je pleure et jamais je ne ris. » Les économistes, les journalistes économiques aiment les ruptures, les points d’inflexion. Ce sont des médecins qui aiment la maladie et la grande santé les ennuient. Il y a un côté voyeur chez eux…et chez chacun d’entre nous, lecteur de ces analyses prospectives. Oui, le lectorat préfère le sang et les larmes aux constats du bonheur, qui ne fait plus recette. Achèteriez-vous, des hebdomadaires s’ils titraient « Logement en France : des fondamentaux durablement sains » ? Les professionnels immobiliers eux-mêmes jouent ce jeu : ils ont besoin de visibilité, besoin de parler et ils savent n’être guère repris par la presse s’ils annoncent le statu quo ante. Alors, ils s’efforcent de déceler le risque de dérèglement, la petite douleur qui laisse présager du risque de cancer.

A ce jeu-là, les responsables politiques ne sont pas les derniers, avec des rôles différents s’ils gouvernent ou s’ils sont dans l’opposition. Le ministre du Logement en exercice doit valoriser ses efforts et mettre en valeur leurs conséquences heureuses, quand ses opposants sont plus enclins à identifier les problèmes qui se cachent derrière les solutions du moment. On ne va quand même pas donner un satisfecit à Madame Cosse si l’on est d’un autre bord politique qu’elle ! Comme Michel Audiard le faisait dire à l’une des figures du milieu dans le Pacha « Nous, Monsieur le Commissaire, on aime bien quand les voyous sont du côté des voyous et les flics du côté des flics, et votre pote on savait plus trop de quel côté il était. » C’est sans doute une définition de la bêtise, mais ce clivage structure encore la pensée politique, chez le citoyen aussi, peut-être plus pour longtemps. Quoique : le résultat des élections américaines nous démontre que la modération n’est pas encore au pouvoir dans le monde.

Parce qu’objectivement le marché du logement en France va bien, et qu’il faudrait une mauvaise foi éhontée pour soutenir le contraire. Dans le neuf comme dans la revente, tout va bien, et les volumes et les prix, et les deux sont liés. C’est là que les tenants de la rupture à venir, qui nous prédisent une augmentation des prix, sont bien peu crédibles. Si l’on met de côté l’attachement que certains gardent à l’idée de la cyclicité, au terme de laquelle il ne peut pas faire soleil bien longtemps, soyons sérieux : les prix ne peuvent pas se payer le luxe, si je puis dire, de remonter, ni dans le neuf ni dans l’ancien, en tout cas pas dans des proportions qui méritent les grandes manchettes.

On nous fait remarquer que « ça frémit déjà », juste parce qu’à Paris les prix ont remonté de 0,5% en quelques mois. L’explication est sans doute bêtement technique, avec peut-être une surreprésentation des petites surfaces sur la période observée et dont un prix au mètre carré supérieur, ou une surreprésentation de ventes dans des quartiers plus cotés. Bref, pas de quoi fouetter un agent immobilier ni un notaire. On nous dit que les taux sont tellement bas que les vendeurs vont se dire inconsciemment « Je peux augmenter mon prix puisque le banquier financera de toute façon aux meilleures conditions ». Dans le neuf, ce sont les promoteurs ou les constructeurs de maisons individuelles qui s’empresseraient de récupérer le bénéfice des aides publiques, PTZ ou Pinel selon les usages. Foutaises.

Les taux sont bas depuis des années, et la période de correction des prix a coïncidé avec celle de la baisse des taux. Pourquoi tout d’un coup les courbes s’éloigneraient-elles ? Et puis d’ailleurs, les taux sont plutôt en train de résister voire de reprendre des couleurs… Les aides publiques ? Elles sont là depuis deux ans en l’état : pourquoi les producteurs ou les cédants n’ont-ils pas augmenté plus tôt leurs prix ? Mais parce que la solvabilité des ménages ne le permet pas! Le marché du logement est devenu un marché de la demande, alors qu’il a pendant des décennies été piloté par l’offre. A cet égard, il a gagné en maturité économique et en réalisme. S’il fonctionnait sur une autre logique, les volumes en pâtiraient immédiatement. La relance, meilleure nouvelle qui soit dans notre pays depuis des années, qui porte la maigrelette croissance de notre économie, dépend de la modération des prix et de leur adaptation aux moyens budgétaires des familles. Les 850.000 ventes dans l’ancien vers lesquelles on s’achemine en 2016, les 440.000 dans le neuf, sont des victoires indissolublement corrélées à l’ajustement des prix partout en France au cours des cinq dernières années. Or, ni la santé de l’emploi, ni le niveau de l’inflation et l’évolution des rémunérations ne sont de nature à rendre supportable un redressement des prix.

Alors bien sûr, il serait excessif de prétendre qu’aucune hausse minime n’aura pas lieu. Les promoteurs et les constructeurs ont dégradé leurs marges depuis 2008 et il est normal, dans l’intérêt de la solidité des entreprises, qu’ils les restaurent a minima. Les cédants de logement existants sont eux-mêmes pour beaucoup en situation de recycler le prix de leur cession et leurs efforts ont des limites, sans doute atteintes depuis des mois. A part cela, on voit mal ce qui expliquerait que les prix repartent à la hausse. Soutenir cette thèse, c’est mésestimer l’essentiel de la population et ne pas voir comment elle vit et à quelles difficultés quotidiennes elle doit faire face. Et seulement éveiller les esprits à la probabilité de ce risque, c’est manquer de responsabilité: envoyer ce message aux professionnels de l’ancien et du neuf et aux propriétaires vendeurs, c’est courir le risque de les en persuader. Le discours économique, tenu par des émetteurs crédibles, est performatif, pour parler comme les sémiologues: il peut contribuer à déformer la réalité. A bon entendeur…

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers

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