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Sur un marché émietté, les professionnels de la pierre, dépassés par l’irruption du numérique, appellent les pouvoirs publics à la rescousse.

Le marché immobilier français tourne à plein régime, puisque fin juillet 2016 les notaires recensaient 839 000 transactions dans l’ancien en un an, un record. Et pourtant, les agents immobiliers n’ont pas le moral. Inquiète, l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), qui tenait congrès à Lyon les 13 et 14 octobre, demande aux candidats à la présidentielle d’instaurer le recours obligatoire aux professionnels, qu’il s’agisse de vente – avec, en sus, un mandat exclusif –, de location ou de gestion. Cela signifierait la suppression pure et simple des transactions entre particuliers, la fin de la gestion d’un bien par son bailleur et, pour les copropriétés, de la gestion par un syndic bénévole – une formule très répandue dans les petits immeubles, qui sont d’ailleurs délaissés par les professionnels.

« Nous sommes tenus par les multiples obligations instaurées par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové [loi ALUR du 24 mars 2014], expliquait Christophe Tanay, président de l’UNIS, en conférence d’avant-congrès, comme détenir une carte professionnelle, être assuré, respecter un code de déontologie, pratiquer le contrat type de syndic, plafonner les honoraires en cas de location, se former chaque année, constituer des dossiers de vente ou de location de plus en plus épais ou, à Paris, respecter l’encadrement des loyers… Nous sommes très contrôlés alors que les non-professionnels ne sont, eux, pas soumis à ces règles. Par exemple, certains propriétaires qui louent en direct enfreignent l’encadrement des loyers, ne fournissent pas les informations légales… »

« UN COMBAT D’ARRIÈRE-GARDE ! »

La loi ALUR, que les sept candidats à la primaire de la droite et du centre ont annoncé vouloir supprimer, a, en effet, compliqué la tâche des agents immobiliers : « La profession a raté l’occasion de se structurer sans attendre qu’on l’y oblige, avec, notamment, un ordre professionnel dont j’avais suggéré la création dès 2007 et que la loi ALUR a, d’une certaine manière, imposé », rappelle Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI) et fin connaisseur du milieu.

Les agents immobiliers sont entre 33 000 et 35 000 à détenir une carte professionnelle, mais ils sont en fait beaucoup plus nombreux. En effet, de nombreuses « petites mains », habilitées parfois par centaines par un seul titulaire de carte professionnelle, s’activent sur le marché de la transaction immobilière. Bien que nombreuses, elles peinent à s’imposer. Près de la moitié des ventes se concluent entre particuliers et échappent donc aux professionnels.

Les mandats exclusifs peuvent atteindre 20 % des affaires confiées aux grandes agences en réseaux, mais plafonnent à 10 % chez les indépendants, qui, dans 90 % des cas, n’ont ainsi pas la certitude de conclure l’affaire. L’arrivée incessante de nouveaux acteurs exacerbe la concurrence et émiette un marché dont aucun leader, même Century 21, ne dépasse 5 % des parts.

Les « professionnels vitrés », appelés ainsi dans le jargon de métier, ont ainsi très mal vécu l’arrivée, il y a à peine dix ans, des réseaux de mandataires. Ces derniers n’ont, eux, pas de vitrine et travaillent depuis chez eux, sous la houlette d’un professionnel encarté à qui est rétrocédée, sur chaque dossier conclu, une part d’honoraires bien moins gourmande que chez les traditionnels. Ces réseaux s’appellent I@D France (3 380 mandataires), Capifrance (1 700), Safti (1 215) ou OptimHome (1 172), selon les chiffres compilés par le courtier Meilleursreseaux.com.

Les financiers ne s’y trompent pas et y investissent résolument : Artemis-Financière Pinault dans Capi et OptimHome ; IK Investment Partners et Five Arrows-Rothschild and Co viennent d’entrer au capital d’I@D.

« Lorsque j’ai entendu que l’UNIS voulait, pour toutes les ventes, imposer le mandat exclusif et le recours à un professionnel, j’ai eu du mal à le croire : c’est un combat d’arrière-garde ! Le marché seul doit en décider, pas la loi », confie Jean Lavaupot, ancien agent immobilier, fondateur du réseau de mandataires Meg-Agence et président du syndicat de ces nouveaux intermédiaires low cost, qui, en moins de dix ans, se sont arrogé 12 % du marché et continuent de recruter, tandis que les réseaux classiques n’ont jamais retrouvé leur nombre d’agences d’avant la crise de 2008. Après cinq jours de formation, un néophyte peut devenir négociateur : « Nous accueillons beaucoup d’anciens cadres qui souhaitent se réorienter après un licenciement ou des retraités à la recherche d’une activité complémentaire », explique M. Lavaupot.

« IL FALLAIT LE FAIRE IL Y A VINGT ANS »

La profession a aussi mis beaucoup de temps avant de s’emparer de l’outil informatique et des applications numériques, désormais incontournables dans l’immobilier (Internet est à l’origine de 90 % des contacts). Elle a d’abord laissé échapper ses annonces et ne contrôle aucun des deux sites largement en tête des requêtes que sont Leboncoin.fr (du groupe norvégien Schibsted, 6,7 millions de visiteurs uniques en juin, selon Médiamétrie) et SeLoger. com (du groupe d’édition allemand Springer, avec 3 millions de visiteurs uniques).

Les grands réseaux (Century 21, ERA, la Fnaim) ont, fin 2015, tenté de « reprendre leur destin en main ». Ils ont lancé un site commun, Bien’ici. « Mais c’est trop tard, il fallait le faire il y a vingt ans, juge Henry Buzy-Cazaux, et il faudra beaucoup de temps et d’investissement pour entamer la position des leaders. » Le site SeLoger.com confirme d’ailleurs crânement que l’arrivée de Bien’ici n’a rien changé à ses chiffres de fréquentation. Ces derniers sont même en hausse de 15 %, tous supports confondus (ordinateurs, tablettes, mobiles…), en septembre 2016 par rapport à septembre 2015. « La profession est certes peu technophile, mais elle s’y met, rassure Hervé Parent, créateur du salon Real Estate & New Technologies, dont la 4e édition se tiendra à Paris les 8 et 9 novembre. Je constate que près du tiers des agents immobiliers s’équipent et se forment. »

Des agents immobiliers qui ajoutent de nouveaux services à leur panoplie pour tenter de séduire les clients : faire appel, pour les annonces, à des photographes professionnels, faire du home staging (réagencement des logements à moindre coût), proposer des visites virtuelles voire des survols des propriétés avec des drones… « Il reste un point de blocage : l’indication de l’adresse réelle du bien et sa connexion avec un site de géolocalisation qui permet de voir l’environnement. Cela reste tabou, car, en l’absence d’un mandat exclusif, l’agent immobilier craint de perdre l’affaire », constate M. Parent.

En matière de gestion, les grands groupes comme Foncia, Sergic ou Nexity sont à l’affût des nouvelles applications. Pour la copropriété, par exemple, ils proposent tous un site extranet par immeuble avec toutes les informations, comptes, procès-verbaux, « ce qui permet de se concentrer sur la vraie relation commerciale et de se débarrasser de la paperasserie », argumente Thierry Cheminant, directeur de l’Ecole supérieure de l’immobilier. Son établissement assure la formation continue de toute la profession, l’une des rares dispositions de la loi ALUR – qui entre progressivement en application depuis le 1er avril, à raison de quatorze heures en 2017, vingt-huit heures en 2018 et quarante-deux heures ensuite – qui fasse l’unanimité.

Isabelle Rey-Lefebvre

 

Publié le 21/10/2016 dans Le Monde.

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