A lire ! Tribune du Président de l’IMSI sur Capital.fr

Pour Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, la hausse des taux entamée depuis quelques mois est aussi de nature à contenir l’augmentation des prix des logements. Analyse

Le dernier baromètre de Credit Logement et du CSA vient de nous révéler que le mouvement baissier des taux d’intérêt était enrayé et que l’inflexion était claire : à la fin d’octobre, le taux moyen s’établit à 2,22%, hors coût des assurances et des garanties. Après le point bas de juin, à 2,01%, ils ont donc grimpé de 10%. Au demeurant, la hausse devrait continuer, ou plus exactement s’uniformiser : nombre d’établissements n’ont pas répercuté l’augmentation de l’OAT, le prix auquel l’Etat français emprunte à 10 ans, le coût de l’argent en quelque sorte, ou ils ne l’ont fait que partiellement. L’impératif de préservation des marges va conduire les retardataires à passer à l’acte dans les prochaines semaines.

Est-ce une mauvaise nouvelle ? Non, résolument non. D’abord, on assiste à une tendance corollaire de la hausse des taux, le retour du rallongement de la durée des prêts. Des contrats à 25 et 30 ans se voient de nouveau, la durée moyenne étant désormais de 18 ans, alors qu’elle avait plongé vers les 16 ans ces dernières années. En clair, pour absorber des prix affectés par la modération des trois ans passés mais encore élevés, l’augmentation des taux est compensée par des endettements plus longs. Ainsi, le taux d’effort des ménages reste contenu. En outre, la baisse engrangée des taux n’est qu’écornée par la remontée du trimestre derrière nous et elle équivaut encore à une correction de 16% du prix des logements.

Surtout, la hausse des taux pourraient bien nous préserver d’une augmentation des prix, dont on sent le frémissement, au plus mauvais moment. Certes, les chiffres attestés par les notaires dans la capitale ne démontrent pas une augmentation franche, avec +1% d’un mois sur l’autre. On voit le même rebond dans d’autres grandes villes, avec des amplitudes semblables. Pour autant, l’inflexion est là. Sans doute les propriétaires vendeurs, face à des taux bas, largement médiatisés, face à un redémarrage de l’activité de la revente des biens existants et même des ventes de neuf, résistent-ils davantage que naguère. Bref, on sait bien que les prix ne demandent qu’à repartir et que la sagesse n’est ni le fort du marché ni le fort de ses acteurs… Mieux vaut compter sur un levier exogène, et la hausse des taux en est un.

Il va avoir pour effet premier d’incliner les acquéreurs à plus de pugnacité dans la négociation, avec l’aide d’un agent immobilier dans un cas sur deux, et pour effet second de conduire les vendeurs à plus de tempérament. On ne peut oublier que les prix des logements sont encore sur les marchés tendus à des niveaux peu digestes pour les ménages. Au demeurant, derrière les taux d’intérêt, toujours favorables après la hausse récente, il faut avoir conscience que de nombreux emprunteurs ne font pas la passe, les exigences des banques s’étant renforcées avec le durcissement des règles prudentielles internationales. Il est plus juste de regarder les conditions de crédit que les seuls taux les plus bas, auxquels de moins en moins d’emprunteurs ont accès… surtout si le crédit ne leur est pas consenti ! En somme, le marché de la revente des logements ne préservera son activité, qui est revenue à niveau correct en cette fin de 2015, que si les transactions se font en quelque sorte à enveloppe constante : des taux majorés et des prix minorés.

Henry BUZY-CAZAUX, Président de l’IMSI.
Publié le 09/11/2015 sur Capital.fr

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